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房市何时再调整

发布时间:2021-01-07 14:23:20 阅读: 来源:电吹风厂家

在中国经济这一轮复苏之中,作为国民经济支柱的房地产业扮演了重要角色。但房价过快上涨的风险累积,将会给整体宏观经济运行带来巨大的风险隐忧。

房价仅是象征性地做了一个“俯卧撑”

本轮危机爆发之前,房地产业已经经历了10年大牛市,自1998年住房商品化改革以来一直保持着单边上扬的态势。其间,尽管政府陆续出台了一系列调控措施,但因为没有找到病根来对症下药,反而导致了越调控房价越高的结果,使得房地产市场同国人“居者有其屋”的理想越来越远。

在最近一轮调控中,政府通过限制户型、限制二套房贷以及紧缩的货币政策等措施,终于使房价改变了持续上涨的势头。

如果这种措施能够延续下去,房价逐渐向理性回归,则对于房地产市场的长远、健康发展无疑是有利的。但让人意想不到的是,房地产市场在调整过程中遇到了金融危机。外需开始持续萎缩,此前支撑中国经济高速增长的房地产与出口双引擎面临着同时熄火的风险。为了保增长和保就业,在外需疲弱难以扭转、消费增长过于平缓的情况下,政府中止了此前对房地产市场的调控政策,通过放松二次房贷、降低资本金比率等措施,再次赋予其拉动经济增长的重任。

在中央政府和地方政府的努力下,房地产市场很快扭转了交易清淡的状况,先是刚性需求开始释放,继而投资需求跟进,房地产市场很快就走出了一波“量价齐升”的火爆行情。

全国70个大中城市房屋销售价格从3月份开始环比增长,从6月份开始同比增长,房价调整时间仅仅持续了半年,目前很多一线城市商品房均价甚至已经超过了前一轮周期时的高点。销售方面,截止到9月份,今年前三季度全国商品房销售面积为58371万平方米,同比增长了44.8%。投资方面,房地产投资在政府项目投资出现疲态的情况下,很快接过了接力棒,9月份房地产新增贷款增速为37%,已经超过了固定资产投资的整体增速。整体来看,9月份的国房景气指数为101.08,已经达到近一年以来的最高点。

本轮全球金融危机由美国房地产泡沫的破灭引起,但中国的房地产业反而“因祸得福”,房价仅仅是象征性地做了一个“俯卧撑”。

未来必将再度调整

房地产市场的调整之所以夭折,主要是因为这一产业在国民经济中的地位太过重要与特殊。

从未来一段时间来看,保证我国房地产发展的一些宏观经济因素仍然存在。

其一,适度宽松的货币政策仍将持续。截至9月,我国今年新增贷款总额已经达到了8.6万亿元,全年甚至有可能接近10万亿元,达到有统计以来的年度最高。为保证项目贷款的连续性,明年信贷资金预计仍有可能达到8万亿元,大量的信贷资金必然会向股市和楼市溢出。

其二,从今年8月开始,CPI已经出现拐点,预计第四季度将可能实现同比转正,国际大宗商品价格最近也开始上涨。通胀预期再起,而房地产将是最主要的通胀防御性投资工具。

其三,随着美元持续贬值,人民币升值压力重新出现,热钱再度趁虚而入。今年9月,外汇占款的单月增加额已经达到2008年5月份以来的最高点,流动性泛滥将会推高房地产价格,这在2007年到2008年上半年之间已经表现得非常明显。

但同样需要强调的是,在房地产市场前期调整不充分的情况下,房价过快增长会导致风险的逐步累积,从而给宏观经济运行带来巨大的风险隐忧。

其一,资产价格出现泡沫。按农行战略管理部的估算,当前北京、上海、深圳等城市的月供收入比已经远远超过了50%的警戒线,泡沫迹象明显。一旦泡沫破灭,房地产市场的调整就不会再是半年的时间,美国用了三年多,日本则用了十余年,这些都是前车之鉴。

其二,房价过快上涨会产生对居民消费的抑制,导致“保增长”与“惠民生”之间的政策冲突,不利于我国经济增长模式从“投资-出口拉动型”向“消费驱动型”的合理转变。

其三,房地产开发贷款与居民按揭抵押贷款的大量发放,使金融系统同房地产行业绑在一起,可能会导致贷款过于集中的风险。

可以肯定的是,房地产市场未来必将再度调整,由于中国房地产市场的特殊性,这种调整仍将以政府调控的形式来进行。从本轮房地产市场调整的过程可以大致看出,在未来一段时间外需对出口的带动出现明显好转之前,在除房地产之外的民间投资恢复正常之前,我国经济增长对房地产行业的依赖仍将会持续。只有当经济复苏的基础稳固之后,房地产市场的相关政策才会逐步退出,而这一时间窗口,预计最早要到明年上半年才会出现。(作者系中国农业银行战略管理部总经理)

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